本文主要针对开发商和建筑单位达成的房屋抵债协议进行研究。
结论如下：
1.未办理房屋过户手续的，如开发商反悔不履行抵债协议，施工单位仅有权要求支付工程款，而无权要求办理房屋过户手续、无权要求确认房屋归其所有。
2.未办理房屋过户手续的，如施工单位反悔不履行抵债协议的，施工单位有权要求开发商支付工程价款；开发商以签署房屋抵债协议为由拒绝付工程款的，人民法院不予支持。
3.已办理房屋过户手续的，各方均无权反悔。

一、现实：工程欠款恶性升级，施工单位成房东
无论房市上扬还是下行，工程欠款始终是施工单位难以回避的痛。房市火爆时，发展掩盖了危机，而当房市浪潮退去，工程欠款恶果才浮出水面并日益升级：大量房屋 折抵了施工单位的工程款，施工单位一夜成了房东。面对本不熟悉且日益萎缩的房市，施工单位只能凭运气、靠关系来消化这些房产，结果可想而知。施工单位身处低利行业，却要承担房市风险，结果是，利润瞬间被吞噬殆尽。另一方面，施工单位也不甘被欺，而是将烫手房屋向下游抵债，于是分包商、材料商、油漆工等纷纷被卷入这场漩涡。

二、困局：施工单位无力回天
显然，当前情势之下接受“以房抵款”是施工单位的无奈之举，一旦签署抵债协议便是有苦难言。尤其是房市日益萎缩的今天，施工单位往往后悔不迭，但又无计可施。即将粉墨登场的房产税，极有可能成为压垮施工单位的最后一根稻草。

三、解困：江苏省高院剑指“以房抵款”
2014 年3月31日，江苏省高级人民法院出台《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》（“《纪要》”），就以物抵债提出了司法指导。我们 结合实际情况对该纪要的出台背景、法律原理以及法官观点等进行了研究和解读。我们认为，会议纪要的规定可适用于以房抵款的领域。针对工程款付款期限届满之后的抵债协议，依据《纪要》可得出这样的结论：未办理房屋过户手续的，如开发商反悔不履行抵债协议，施工单位仅有权要求支付工程款，而无权要求办理房屋过户手续、无权要求确认房屋归其所有；已办理房屋过户手续的，各方均无权反悔。根据《纪要》的规定，很显然的结论是：房屋过户前，开发商可以反悔——只付工程款，不给房子。然而，施工单位可反悔吗——不要房子，只要工程款？《纪要》没 有明确规定。但按其法律意旨，房屋抵债协议在房屋过户后才成立生效，那么在房屋过户前，施工单位当然可以反悔——不要房子，只要工程款。另外，从公平角度，既然赋予了开发商反悔的权利，也应对等地赋予施工单位反悔的权利，且施工单位反悔并未增加开发商的负债，未引起不公平的结果。综上，我们的结论是：即便开发商和施工单位签署了房屋抵债协议，只要房屋未过户，则施工单位有权要求开发商支付工程价款；开发商以签署房屋抵债协议为由拒绝付款的，人民法院不予支持。本文完成前，我们的法律专家以专函向江苏省高级人民法院就该问题进行了请示，民一庭夏法官电话回复，明确支持我们的上述结论。如上述结论被司法进一步认可， 大量施工企业将有权推翻抵债协议，向开发商主张工程款。因此，这一《纪要》和前述结论对施工单位影响巨大，应引起足够重视。

四、风险
施工单位在参考上述结论的同时，还应注意法律风险。首先，《纪要》仅适用于江苏范围内，是否适用于全国尚待商榷；其次，《纪要》并非法律或司法解释，其效力 层级较低；再次，《纪要》出台的主要目的是解决虚假诉讼的问题，而我们直接移植于工程领域，是否会引起“排斥反应”还无定论。第四，具体案件中有不同的事 实，有可能一个小细节导致观点全盘覆灭。

五、结语：执行解困道术
施工单位深陷“以房抵款”之困，应多思解决之道术。法律是其中最重要的一环。建议施工单位认真阅读并领会《纪要》，与专业团队进行法律和事实的研讨。只有这样勇于尝试，才能避免承接房企债务风险、防止资金链断裂。

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